Недвижимость в лизинг: от пользования объектом к собственности

Автолизинг — востребованный и популярный способ обновить автопарк. Но в лизинг берут не только автомобили. В бизнесе становится востребованным лизинг недвижимости. В статье расскажем, чем хорош этот инструмент, обсудим его отличия от аренды, а также поделимся историей о нашей лизинговой сделке с девелопером FORMA. 

Что такое лизинг недвижимости

Лизинг недвижимости — это инструмент долгосрочного финансирования, при котором лизинговая компания приобретает выбранный клиентом объект и передаёт его в пользование на согласованный срок. Клиент вносит аванс, выплачивает регулярные лизинговые платежи, использует недвижимость в своей деятельности, а когда договор завершится — выкупает её в собственность.

Весь срок сделки собственником объекта остаётся лизинговая компания. Поэтому лизинг — это что-то между арендой и покупкой в кредит: бизнес получает помещение сразу, но оплачивает его стоимость постепенно.

Именно по такой модели действовали ВТБ Лизинг и девелопер FORMA.

Сделка ВТБ Лизинг и FORMA: новый сценарий приобретения офиса

В июне 2026 года ВТБ Лизинг и девелопер FORMA, входящий в ГК ПИК, заключили на ПМЭФ первую сделку в рамках совместной программы «Офис в лизинг». У клиента FORMA был запрос на коммерческую недвижимость — офис площадью более 2 тыс. кв. м в деловом пространстве «Порта» в Москве. Стоимость сделки превысила 1 млрд рублей.

В итоге лизингополучатель получил возможность не выкупать дорогостоящий объект сразу и не ограничиваться его арендой, а использовать офис уже сегодня, постепенно оплачивая его стоимость. В дальнейшем клиент приобретает офис в собственность.

Как устроена сделка

Механизм включает несколько основных этапов. Сначала клиент выбирает подходящий объект. Это могут быть готовые или строящиеся офисные помещения класса А.

Лизинговая компания проводит финансовую и юридическую экспертизу, приобретает недвижимость у девелопера и передаёт её клиенту в финансовую аренду.

Таким образом, в одной сделке соединяются три стороны:

• девелопер предлагает готовый объект;
• лизинговая компания обеспечивает финансирование и структурирует сделку;
• клиент получает недвижимость для бизнеса с возможностью последующего выкупа.

Чем лизинг отличается от аренды и кредита

При классической аренде компания оплачивает право пользоваться помещением. Когда договор завершился, объект остаётся у собственника, и о выкупе, как правило, речь не идет.

Банковский кредит позволяет купить недвижимость и оформить её в собственность, но обычно предполагает значительный первоначальный вклад и залог.

Лизинг сочетает отдельные преимущества обеих моделей. Как и при аренде, бизнес получает объект в пользование без его полной единовременной оплаты. Но, как и при покупке, итогом сделки становится переход недвижимости в собственность клиента.

Какие преимущества получает бизнес

1. Сохраняет оборотные средства. Компании не требуется выкупать весь объект и тратить значительную часть средств. Это позволяет сохранить капитал для основной деятельности, инвестиций, пополнения оборотных средств и реализации других проектов. Для сделок стоимостью более 1 млрд рублей, как в случае офиса в пространстве «Порта», распределение расходов во времени становится особенно значимым.
2. Приобретает налоговые преимущества. Это одно из важных преимуществ лизинга перед другими инструментами покупки. В зависимости от структуры сделки и системы налогообложения, в которой работает компания клиента, лизинговые платежи можно отнести на расходы — это существенно сокращает налоговую базу. НДС по всем выплатам — авансу, ежемесячным и выкупному платежам — можно вернуть. Также по объекту может использоваться механизм ускоренной амортизации.
   Конкретный эффект требует индивидуального расчёта с учётом условий договора, бухгалтерской модели и налогового режима клиента.
3. Выплачивает стоимость объекта в комфортном режиме. Размер аванса, срок договора и график платежей формируются с учётом финансовой модели и особенностей бизнеса клиента. В зависимости от условий сделки платежи могут быть равномерными, убывающими, сезонными или индивидуальными.
4. Приобретает в итоге собственный актив. В отличие от аренды, в результате лизинговой сделки объект переходит в собственность. Расходы на размещение бизнеса трансформируются в инвестиции в его собственную инфраструктуру.
5. Пользуется недвижимостью без залога. Пока договор действует, недвижимость принадлежит лизинговой компании. Поэтому предмет лизинга сам выступает обеспечением сделки, что уменьшает потребность в дополнительном залоге.
6. Получает экспертизу сделки. ВТБ Лизинг участвует не только в финансировании, но и в проверке объекта, продавца и юридической структуры сделки. Для дорогостоящей недвижимости такая экспертиза становится отдельной ценностью для клиента.

Какие объекты можно приобретать в лизинг

Совместная программа ВТБ Лизинг и FORMA ориентирована прежде всего на офисную недвижимость, однако механизм можно применять и на другие категории недвижимости.

В лизинг можно оформить:

• офисы;
• склады и логистические комплексы;
• производственные здания;
• торговые помещения;
• объекты формата light industrial;
• отдельные здания;
• имущественные комплексы.Предметом сделки может стать как готовая недвижимость, так и объект на этапе строительства, если его можно приобрести и передать клиенту после завершения проекта.

Другой сценарий: возвратный лизинг

Помимо приобретения нового объекта существует возвратный лизинг недвижимости.
В этом случае компания продаёт принадлежащий ей объект лизинговой компании, получает денежные средства и продолжает пользоваться недвижимостью на условиях лизинга. В дальнейшем она может выкупить объект обратно.

Такой механизм позволяет высвободить капитал, уже вложенный в недвижимость, не останавливая деятельность предприятия и не меняя фактического места его работы.

Если программа ВТБ Лизинг и FORMA помогает бизнесу приобрести новый объект, возвратный лизинг решает обратную задачу — превращает уже имеющуюся недвижимость в источник финансирования.

Коротко: почему лизинг недвижимости — перспективное направление

Сделка с FORMA показывает, как лизинг недвижимости работает на практике: клиент получает подходящий объект, лизинговая компания финансирует и структурирует его приобретение, а девелопер получает дополнительный канал реализации недвижимости.

Для бизнеса это возможность использовать объект уже сегодня, не отвлекая всю сумму из оборота, а затем оформить его в собственность. В итоге компания не просто занимает офис, а последовательно движется к формированию собственного недвижимого актива.

Подробнее о лизинге недвижимости в ВТБ Лизинг в этом разделе.